Hiện nay hợp đồng xây dựng ngày càng trở nên phổ biến vì nhu cầu người dân cần thi công nhà ở ngày càng nhiều. Hay đối với các chủ doanh nghiệp, việc lựa chọn đội ngũ thi công xây dựng tòa nhà, văn phòng để làm trụ sở cho công ty là những bước đầu tiên trong việc gầy dựng doanh nghiệp.
Trước nhất là khi lựa lựa chọn công ty xây dựng, cần tìm hiểu rõ thông tin về dịch vụ thi công như thế nào cũng như họ có đầy đủ giấy phép, chứng chỉ hành nghề xây dựng không. Sau đó mới quyết định ký kết hợp đồng xây dựng. Khi soạn thảo hợp đồng xây dựng, cần lưu ý một số nội dung sau để đảm bảo các lợi ích mong muốn, đồng thời tránh những rủi ro pháp lý về sau:
1. Phạm vi công việc
Đối với lĩnh vực xây dựng, có rất nhiều hạng mục cần hoàn thành để một công trình có thể đưa vào sử dụng. Từ việc tư vấn, thiết kế, thi công đến lắp đặt trang thiết bị nội thất hay có một loại dịch vụ gọi là hợp đồng chìa khóa trao tay, tức là phía công ty xây dựng sẽ hoàn thành tất cả các hạng mục kể trên, hoàn thiện trọn gói.
Do đó khi giao kết hợp đồng xây dựng thì cần tham khảo mức giá cũng như các hạng mục mong muốn. Sẽ có trường hợp thuê công ty A thi công phần thô công trình, rồi thuê công ty B thiết kế nội thất hay linh hoạt nhiều trường hợp khác. Tránh trường hợp các công ty dịch vụ làm trùng hạng mục của công ty khác, hay làm thiếu hạng mục mình cần làm. Việc thỏa thuận rõ phạm vi công việc, hạng mục nào của bên nào làm sẽ giúp chủ công trình dễ theo dõi, cũng như dễ dàng khiếu nại khi hạng mục đó có vấn đề.
2. Thanh toán và tiến độ thi công
Thuận mua vừa bán, khi được tư vấn và cảm thấy phù hợp, mức giá cam kết đó phải được ghi nhận trong hợp đồng. Rất hiếm có trường hợp mà chủ công trình phải trả hết phí thi công một lần ngay sau khi ký hợp đồng. Thông thường sẽ có các khoản cọc trước, sau đó phí sẽ được chi trả theo từng giai đoạn thực hiện. Đối với hợp đồng xây dựng, việc trả phí được chia nhỏ thành từng đợt là phù hợp hơn cả vì thời gian thi công dài, nhiều hạng mục cần được kiểm tra, đảm bảo chất lượng.
Do đó việc thanh toán nên được thỏa thuận thành từng giai đoạn thi công. Ví dụ khi thi công xong phần móng sẽ thanh toán một khoản, sau đó thi công xong phần khung, cột nhà sẽ tiếp tục chi trả và từng hạng mục nhà khác. Như vậy chủ công trình có thể chủ động theo dõi, bàn giao hạng mục nào, kiểm tra chất lượng đặt yêu cầu thì sẽ thanh toán đợt đó.
Các đợt thi công ngoài đảm bảo chất lượng cũng phải đảm bảo thời gian cam kết. Thường sẽ có hai cách thỏa thuận thời gian, một là cam kết đến thời điểm đó sẽ hoàn thành công trình, hai là đến thời điểm A sẽ xong phần nền, thời điểm B sẽ hoàn thành phần khác. Tùy vào nhu cầu lựa chọn của chủ công trình mà lựa chọn phù hợp, nếu muốn chủ động theo dõi thì các bên nên thỏa thuận trong hợp đồng thời hạn hoàn thành từng hạng mục. Nếu trễ thời hạn mà chưa xong thì sẽ dẫn đến hậu quả gì, có thể là buộc giải trình lý do hoặc tiến hành biện pháp khắc phục.
3. Thanh lý hợp đồng và biên bản nghiệm thu công trình
Thông thường chủ công trình sẽ chỉ muốn được bàn giao sau khi tất cả mọi thứ được hoàn thiện, vì một phần họ cũng không có nhiều kinh nghiệm trong việc thi công xây dựng. Tuy nhiên nếu kỹ lưỡng hơn thì từng giai đoạn hạng mục được hoàn thành đều có thể lập biên bản nghiệm thu riêng. Ví dụ hoàn thành xong phần móng sẽ nghiệm thu móng, hoàn thành việc lắp đặt đường ống nước, hệ thống điện sẽ nghiệm thu hạng mục này. Việc tách nhỏ, nghiệm thu từng hạng mục giúp chủ công trình dễ nắm bắt tình hình, cũng như khi hạng mục đó có vấn đề, việc khiếu nại sẽ dễ dàng hơn so với việc nghiệm thu một lần tất cả công trình.
Sau khi nghiệm thu toàn bộ công trình thì các bên tổng hợp biên bản nghiệm thu, quyết toán hết các chi phí và tiến hành thanh lý hợp đồng. Cuối cùng là bàn giao công trình cho chủ sở hữu, bắt đầu được đưa vào sử dụng. Lưu ý rằng khi bàn giao, thanh lý hợp đồng thì bên thầu thi công phải bàn giao cả những tài liệu gồm bản vẽ, hướng dẫn vận hành sử dụng cũng như các vấn đề bảo hành, bảo trì.
4. Bảo hành, bảo trì
Bảo hành là việc sau một thời gian sử dụng nhất định, chủ công trình phát hiện hạng mục có vấn đề như bị lỗi, có khiếm khuyết hay không đạt được yêu cầu như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thi công phải có trách nhiệm khắc phục. Thông thường thời gian bảo hành do các bên tự thỏa thuận, tùy vào từng hạng mục công trình mà có thời gian bảo hành khác nhau, như phần móng nền, cột nhà thường được bảo hành từ 5 đến 10 năm, hay các hạng mục như đường dẫn điện chỉ được bảo hành 1 đến 2 năm. Những trang thiết bị lắp đặt sẽ bảo hành theo thời gian nhà sản xuất cam kết.
Bảo trì khác với bảo hành ở chỗ bảo trì là việc kiểm tra định kỳ hằng tháng, hằng quý hay hằng năm. Dù không có phát sinh lỗi hay vấn đề gì thì hạng mục đó vẫn được bảo trì định kỳ. Thông thường việc kiểm tra định kỳ sẽ được thỏa thuận trùng hoặc ngắn hơn thời gia bảo hành hạng mục.
Pháp luật xây dựng không yêu cầu các bên phải đặt ra một thời gian tối thiểu phải bảo hành, bảo trì như nhà chung cư là 60 tháng, thay vào đó các bên được tự do thỏa thuận. Đối với chủ công trình, thời gian bảo hành, bảo trì càng dài sẽ hạn chế được các vấn đề công trình phát sinh do được bảo dưỡng định kỳ, kéo dài tuổi thọ hay giảm thiểu được chi phí sửa chữa, khắc phục.
5. Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại
Để hiểu rõ hơn về nội dung phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, có thể theo dõi bài viết “Cách tính thiệt hại khi yêu cầu bồi thường” để có cái nhìn tổng quan về các vấn đề xác định thiệt hại, nghĩa vụ hạn chế tổn thất. Tuy nhiên đối với hợp đồng xây dựng, sẽ có một số điểm đặc biệt.
Thứ nhất là việc phạt vi phạm sẽ bị giới hạn dưới 12% giá trị hợp đồng bị vi phạm thay vì dưới 10% như hợp đồng thương mại hay tự do bao nhiêu cũng được như hợp đồng dân sự thông thường. Do đó cả bên chủ công trình cũng như bên thầu xây dựng không thể thỏa thuận mức phạt cao hơn.
Lý do của con số 12% có thể hiểu là pháp luật muốn đảm bảo sự cân bằng cho cả chủ công trình và bên thầu xây dựng. Vì đối với công trình xây dựng khi phát sinh thiệt hại, mức bồi thường là rất lớn, nếu mức phạt vi phạm không được kiểm soát thì bên thầu xây dựng rất khó có khả năng chi trả. Tuy nhiên mức phạt vi phạm vẫn tồn tại để đảm bảo khuyến khích các bên thực hiện đúng hợp đồng.
Thứ hai là vấn đề miễn trừ trách nhiệm bồi thường. Ví dụ dễ hiểu nhất là việc thi công xây dựng bị ảnh hưởng rất nhiều từ môi trường, thời tiết. Nếu như trời mưa giông, lũ lụt khiến bên thầu không thể đổ móng, dựng cột khiến tiến độ bị trễ. Lúc này việc để bên thầu chịu trách nhiệm dù họ không thể kiểm soát được thời tiết cũng rất khó khăn. Do đó các bên khi soạn thảo hợp đồng có thể dự tính trước những trường hợp này để giảm thiểu tranh chấp về sau. Ngoài những trường hợp đặt biệt, không thể kiểm soát thì về nguyên tắc, bên nào có lỗi thì bên đó phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Trong quá trình soạn thảo, thực hiện hợp đồng, nếu quý doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng dịch vụ tư vấn về soạn thảo hợp đồng, giải quyết tranh chấp kinh doanh, hãy liên hệ Bình Tâm Legal với số điện thoại 0763810288 hoặc để lại thông tin bên dưới phần bình luận để được tư vấn và hỗ trợ.
Lưu ý: Bài viết này chỉ được cung cấp cho mục đích thông tin chung và không được xem như là tư vấn pháp lý hoặc tư vấn chuyên môn khác. Mọi trường hợp sử dụng thông tin nêu trên dẫn đến thiệt hại sẽ do bên sử dụng thông tin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
