Như bài viết lần trước đã đề cập, để vay được tiền, người vay thường nại ra rất nhiều hình thức “đảm bảo” nhằm củng cố niềm tin cho bên cho vay. Một trong những tài sản bảo đảm thường gặp nhất là bất động sản. Tuy nhiên, khi gặp trường hợp này, anh chị không nên tin vào các “giấy cam kết”, “giấy ủy quyền bán nhà”, “giấy hứa sang tên”… vì những giấy tờ này hầu như chỉ có giá trị về mặt tâm lý, rất yếu về mặt pháp lý.

Anh chị cần lưu ý:

  • Thế chấp liên quan đến bất động sản thì bắt buộc phải lập thành hợp đồng và được công chứng. Do đó, phải ra phòng công chứng để lập hợp đồng thế chấp đúng hình thức pháp luật.
  • Sau khi công chứng, phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là bước cực kỳ quan trọng để xác lập hiệu lực pháp lý và quyền ưu tiên của người cho vay đối với tài sản.

Nếu không thực hiện đủ hai bước này, thì trên thực tế khoản vay vẫn chỉ là vay tín chấp, còn bất động sản chỉ là “bảo đảm trên giấy”.

Nếu bỏ qua các bước trên, khi xảy ra tranh chấp, người cho vay vẫn đứng ở thế rất yếu, dù trong tay đang giữ sổ đỏ hay có hàng loạt giấy cam kết, giấy hứa hẹn đi kèm. Tòa án khi đó chỉ nhìn vào giao dịch vay tiền, còn “thế chấp” gần như không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã có hợp đồng thế chấp công chứng và đăng ký đầy đủ, cũng cần lưu ý thêm một điều rất quan trọng:
Người cho vay không được tự ý xử lý tài sản bảo đảm.

Cụ thể:

  • Không được tự bán đất.
  • Không được tự sang tên cho mình hoặc cho người khác.
  • Không được ép người vay ký giấy chuyển nhượng khi họ đang mất khả năng thanh toán.

Việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân theo đúng trình tự, như:

  • Hai bên thỏa thuận bằng văn bản về việc bán tài sản để cấn trừ nợ; hoặc
  • Khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu xử lý tài sản thế chấp; hoặc
  • Thông qua cơ quan thi hành án để bán đấu giá tài sản theo quy định.

Nếu làm sai trình tự, rất dễ từ vị trí “chủ nợ hợp pháp” biến thành người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản, thậm chí phát sinh rủi ro hình sự.

Tóm lại, cho vay có thế chấp bất động sản chỉ thực sự an toàn khi:

  • Hợp đồng thế chấp được công chứng;
  • Việc thế chấp được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền;
  • Và việc xử lý tài sản được thực hiện đúng trình tự pháp luật.

Còn cho vay thế nào cho “chắc ăn” thì thật sự không có công thức miễn phí. Mỗi tài sản, mỗi hồ sơ, mỗi con người đều có rủi ro riêng. Khi số tiền đủ lớn, chi phí nhờ luật sư tư vấn ngay từ đầu thường rẻ hơn rất nhiều so với cái giá phải trả khi tranh chấp xảy ra.